1. はじめに：なぜ“物件選び”がすべての起点なのか
不動産投資は、「物件を買って終わり」ではありません。
買ったあとに運用し、資産として育てていく“経営活動”です。
ただし、その経営が成功するかどうかの9割は、「入り口＝物件選び」で決まると言っても過言ではありません。
どんなに融資条件が良くても、税制対策を工夫しても、最初に選んだ物件の“ポテンシャル”がなければ成果は出ません。
反対に、しっかりと戦略的に選んだ物件であれば、経済環境が多少変わっても、粘り強く安定した成果を生んでくれることがあります。
今回は、不動産投資における「良い物件」とは何か、どこに着目して選べばいいのか、現場視点から基本の考え方をお伝えします。
2. 不動産投資で「良い物件」とは何か？
「利回りが高いから良い物件」「都心だから安心」──そんなふうに思っていませんか？
もちろん、それも一つの判断材料です。
でも本当に見るべきは、「収益性」「安定性」「出口戦略」のバランスが取れているかどうかです。
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収益性：どれだけ家賃収入が得られるか
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安定性：その収入がどれだけ長く、確実に得られるか
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出口戦略：将来どうやって売るか、残すかを見据えているか
プロは、数字の表面だけでなく、立地・ターゲット・建物の将来性などを複合的に見て、「その物件が“10年後も通用するか”」を判断しています。
3. 立地がすべて？──“住所”で見るべきこと
物件選びにおいて最も重視されるのが「立地」です。
といっても、「駅から◯分」といった単純な話ではありません。
本当に見るべきは、以下のような視点です：
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そのエリアに住みたい人はいるか？
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人口が減っていないか？
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再開発や商業施設の開発予定はあるか？
たとえば、地方都市でも大学や工場、病院などの大型施設が集中しているエリアでは、一定の賃貸需要が見込めます。
また、東京都心でも“都心に近いけれど人気がない”エリアは存在します。
表面的な条件だけでなく、「そのエリアにどんな人が住むのか」というターゲット像をイメージすることが大切です。
4. 建物スペック・築年数・修繕状況はどこまで見るべきか？
築浅の物件が人気なのは事実です。ただ、それが必ずしも「正解」とは限りません。
築古でも——
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建物の構造がしっかりしている（特にRC造）
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大規模修繕が定期的に実施されている
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設備が丁寧に管理されている
こうした点がそろっていれば、十分に投資対象になります。
また、修繕履歴が確認できる物件かどうかも見極めポイント。
修繕計画がずさんな物件は、購入した後に大きな支出リスクになりかねません。
数字に表れない「建物の体力」にも、ぜひ注目してください。
5. 利回りの「数字」だけに振り回されない視点
物件情報サイトなどを見ると、表面利回り（年間賃料 ÷ 価格）が目立ちます。
ただ、この数字だけで判断するのは非常に危険です。
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空室リスクを加味していない
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管理費・修繕費・税金が含まれていない
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実際の手残りが見えてこない
本当に見るべきは、「実質利回り」、つまり年間でどれだけ手元に残るのかです。
また、利回りが高い物件ほど、立地や建物のリスクが高い傾向があるため、数字の裏側にある事情を読み取る目が必要です。
6. 出口戦略から逆算するという考え方
不動産投資のゴールは、必ずしも“永久保有”ではありません。
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10年後に売却して利益を確定する
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相続財産として次世代に引き継ぐ
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一部を法人に売却してキャッシュ化する
いずれにせよ、「この物件は、将来どうやって活用・処分できるか？」を購入する入り口の段階から想定しておくことで、
投資そのものの設計図がブレなくなります。
「買った後のことは、買ってから考えよう」ではなく、
「出口まで含めて逆算して選ぶ」──この意識が、失敗しない物件選びのカギです。
7. まとめ：感覚ではなく、“判断軸”を持とう
不動産投資は、情報の量ではなく、判断の質が問われる世界です。
・駅から近いから良さそう
・築浅で利回りもまあまあ
・知り合いに勧められたから
こうした“なんとなく”ではなく、
「自分の投資目的に合っているか」という視点を持つことが、物件選びにおいて最も大切です。
目的が「節税」なのか「将来の年金対策」なのか、それとも「相続対策」なのかによって、
選ぶべき物件のタイプや戦略もまったく異なってきます。
このブログでは、今後さらに、
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融資との付き合い方
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運用中にやるべきこと
-
税務・相続との関係
などについても、順を追って解説していきます。
ぜひ、ご自身の不動産投資をはじめとする資産設計を考えるうえでのヒントにしていただければ幸いです。
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