1. はじめに：数字を見誤ると、投資はうまくいかない
物件情報を見ていると、まず目に入るのは「利回り◯％」という数字かもしれません。
でも、不動産投資の判断基準として本当に重要なのは、「その物件を持ち続けたときに“いくら手元に残るか”」です。
利回りが高くても、思ったよりお金が残らないケースは少なくありません。
空室、修繕、税金、管理費──そうした“目に見えにくいコスト”がキャッシュフローを蝕んでいくのです。
今回は、「実際にどれだけの収入が得られて、何に支出して、結果としてどれだけ残るのか」
そんな“数字のリアル”に向き合っていきましょう。
2. 表面利回り vs 実質利回りの違い
物件広告に記載されている「表面利回り」は、あくまでざっくりとした目安です。
以下の計算式が基本となります：
表面利回り（％） ＝ 満室時の年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
この数字には、空室や経費などのマイナス要素が含まれていません。
そのため、表面利回りが高い物件ほど、管理コストが高かったり、空室が多かったりする可能性があることに注意が必要です。
一方、実質利回りとは：
実質利回り （％）＝（満室時の年間賃料収入 − 必要経費）÷ 物件価格 × 100
こちらは、より現実に近い「投資の旨味」を測る指標です。
不動産投資をするうえで、表面利回りだけに惑わされず、実質利回りで判断する習慣を持ちましょう。
3. 不動産投資の収支構造を理解する
不動産投資における年間収支のイメージは以下の通りです：
【収入】
【支出】
これらを差し引いて残るお金を「キャッシュフロー」と呼びます。
さらに細かく見ると、「NOI（営業純利益）」「税引前CF」「税引後CF」など、プロの現場では複数の“お金の層”を使い分けます。
4. シミュレーションの落とし穴と注意点
収支シミュレーションを自作・比較するときは、以下の点に注意してください：
-
空室率を「ゼロ想定」にしない
-
管理費・広告費・修繕費を見落とさない
-
賃料は“現在の家賃”ではなく“将来の賃料水準”を意識
-
節税で得られる金額をキャッシュとして想定しない
また、意外と見落とされるのが「突発的な支出」です。
たとえば、給湯器の交換で20万円、外壁の補修で100万円など、数年ごとに大きな支出が来ることを織り込む必要があります。
5. キャッシュフローが安定していればリスクは減る
キャッシュフローが安定していれば、万が一の空室や修繕にも耐えられます。
逆に、フルローンでギリギリの返済計画を立てていると、一度の空室で経営が揺らぐことも。
また、キャッシュが残れば、再投資や繰上返済といった“攻めの選択肢”も取れるようになります。
そして忘れてはならないのが、「税引後」の視点です。
所得が増えれば、その分「税金」という形で出ていくお金も増えます。
個人であれば所得税・住民税、法人であれば法人税がキャッシュアウトする税となり、“帳簿上の利益”と“手元に残るお金”が一致しない現象が起こります。
このあたりの税務については、本記事では詳しく触れませんが、
「収益の最終着地は税引後キャッシュである」という視点は、必ず持っておきたい基礎力です。
※このテーマは今後の回で詳しく解説予定です。
6. プロはどこを見て判断しているか？
不動産投資を仕事にしているプロたちは、どんな視点で物件を見ているのでしょうか？
-
NOI（営業純利益）を重視：空室や経費を加味した後の利益水準
-
融資返済後のキャッシュフローを確認：実際にどれだけ残るか／返済原資の余裕率の把握
-
累積キャッシュフローと投下資金の回収年数を見る：投資としての“回収力”を評価
-
売却時にどう出口を迎えるかも含めて、10〜20年単位での資産戦略を描いている
このように、数字を“点”で見るのではなく、“線”や“面”で考えることがプロの視点です。
7. まとめ：「いくら残るか」を自分で見積もれる投資家になろう
数字を人任せにせず、
自分で「この物件は、どのくらいお金を生んでくれそうか」を判断できること。
それが、不動産オーナーに求められる極めて重要な“経営者感覚”です。
キャッシュフローが安定すれば、不動産投資は強力な資産形成の武器になります。
次回は、そのキャッシュフローに密接に関わる「減価償却」の仕組みについて、
“不動産投資ならではの節税効果”に踏み込んでいきます。
本日も最後までお読みいただきありがとうございます。
不動産資産形成に役立つ知識や情報を、
定期的に配信していきたいと思いますので、ぜひ読者登録お願いします！
「こんなテーマを扱って欲しい！」
「不動産投資に向けて、こんなことで悩んでいる…」など、
お気軽にコメント頂ければ、今後の配信記事に反映していきたいと思います。
